“现在的(de)房地(dì)产很(hěn)难(nán)再出(chū)现像过去十年的系(xì)统性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学(xué)家洪灏向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示(shì)，房地产行业分(fēn)化的愈加明显，让机构和投资(zī)者的关(guān)注特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么(zhù)度从板块向单个标的转移。上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩(jì)，还(hái)是估(gū)值，房地产都已经双杀到了最(zuì)底部，而且(qiě)是反复地(dì)杀到(dào)了底部，再往下(xià)的空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何寻找房(fáng)地(dì)产个(gè)股的(de)阿尔法(fǎ)呢(ne)？

　　洪(hóng)灏提醒，在(zài)房(fáng)地产赛(sài)道中进行(xíng)选择，需要非常小心，避免选了半天，标的(de)公司出现(xiàn)爆雷的情况。除此之外，洪(hóng)灏指(zhǐ)出，需要(yào)满足(zú)以下三个(gè)基(jī)准(zhǔn)：有大的(de)国资背景的(de)、杠杆率较低的(de)、此(cǐ)前(qián)没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如(rú)果关(guān)注一下今(jīn)年房地产的开发资金(jīn)来源(yuán)，可(kě)以发(fā)现(xiàn)，其实(shí)银行的信贷倾向(xiàng)是(shì)不(bù)太愿意给房企贷款的，房企的主要资金来源来自新盘的销售。但今(jīn)年(nián)新房的销售情况(kuàng)相较一般(bān)。再关注一下(xià)，哪些房(fáng)企能(néng)从银行拿(ná)到钱，其实主(zhǔ)要还是(shì)那些有国企背景(jǐng)的房企，民营(yíng)房企相对比较困难，所以整个行业出现了一(yī)个很明显的分化，无(wú)论是在(zài)销售，还是融资等各个方(fāng)面(miàn)都非常明(míng)显。现在有国资背(bèi)景(jǐng)的房企(qǐ)在资本(běn)市(shì)场表(biǎo)现相对较(jiào)好，但没(méi)有国资背(bèi)景的民营房企股价大多表现很一(yī)般(bān)。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们的(de)逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如(rú)何挖(wā)掘，我们(men)会特别重视企(qǐ)业的成本(běn)优势，更具(jù)体一点，就是它的净借贷水(shuǐ)平（净负债率）是不是行业内的最低水平；利润(rùn)率是不是行(xíng)业内(nèi)最高的；融资(zī)成本是否(fǒu)是行(xíng)业内最低(dī)的；建安成(chéng)本是否(fǒu)也是(shì)业(yè)内最低的；这些都是我们看重的(de)一(yī)家房企的综合成本。

　　需要(yào)注意的是，能够同时满足上述(shù)条件的房企并不(bù)多。即便是在(zài)国央企中，仍(réng)有部分房企出现(xiàn)了(le)“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋势(shì)。以A股(gǔ)为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理发现(xiàn)，截(jié)至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城(chéng)投(tóu)、中(zhōng)交地(dì)产、中国武夷等国央企(qǐ)“三(sān)道(dào)红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城(chéng)建发(fā)展、京投(tóu)发(fā)展、光明地产(chǎn)、云南城投、首开股份、珠江股份(fèn)、城投控股(gǔ)等国央企(qǐ)房企也踩了“三道(dào)红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是有着较稳健(jiàn)特(tè)色(sè)的国央企房企，其财(cái)务指(zhǐ)标称得(dé)上完(wán)全(quán)健康的仍是(shì)少数。而(ér)更加值(zhí)得注意的(de)是(shì)，在2022年，不(bù)少国企(qǐ)，甚至地方国企(qǐ)开始大举(jǔ)扩张。而这无(wú)疑又进一步考(kǎo)验着国央企的资金链(liàn)情况。

　　对(duì)房(fáng)企而言，扩张速度的(de)张弛有(yǒu)度尤为(wèi)重要，节奏把握准确，有(yǒu)助于房企(qǐ)储备优质(zhì)“弹药”；但过于乐观的(de)预判未来市场(chǎng)，以及过于激(jī)进的扩张拿地节奏也有可能(néng)让(ràng)房企(qǐ)重蹈此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的一(yī)家房企进行举(jǔ)例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连(lián)续4年的(de)净(jìng)借贷(dài)比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家房(fáng)企明显感(gǎn)觉到机会来了，其开始在一(yī)线城市进(jìn)行大举拿地(dì)，净负(fù)债率也由此前的33％左右水准提(tí)高到45％左(zuǒ)右，涨了接(jiē)近三分(fēn)之一。与此同时，该房企(qǐ)新(xīn)购入地(dì)块也实现了快速的开盘(pán)利用率，预计今年(nián)会有(yǒu)更多的(de)楼盘入市。像这(zhè)类企业就(jiù)符(fú)合(hé)“最后(hòu)的赢家”的特(tè)点。一方面，在于(yú)它本身储备了很多弹药(yào)，去年(nián)拿地超1000亿元，且其中一半在一线(xiàn)城市，另外一半也(yě)主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)强二线和二线城市；另一方(fāng)面，它的(de)扩(kuò)张是(shì)有节制地(dì)扩(kuò)张。

　　陈(chén)昊扬同(tóng)样(yàng)提醒(xǐng)道，与之相反，有(yǒu)些房(fáng)企的扩(kuò)张速(sù)度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子(zi)。虽然(rán)说，见到机会(huì)时要出手，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩(kuò)张得太快，但未来的两年市场(chǎng)没有想象得(dé)那(nà)么(me)好，可能(néng)会重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡量一(yī)家房企(qǐ)的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示，主要还是看(kàn)房企的净负债率水平(píng)，在我看来，这个比例如果超(chāo)过60％，就是扩张得(dé)过于快速了。

　　不难看出，这一标准要(yào)比“三(sān)道(dào)红线”对房(fáng)企的净负债率(lǜ)要求(qiú)不(bù)得高于100％要更加严格。陈昊(hào)扬(yáng)解释，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)行业的复苏速度并(bìng)没有那么快，所(suǒ)以要(yào)规避公司净负债率(lǜ)提高到(dào)一个比(bǐ)较危险的水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年(nián)拿(ná)地(dì)较积极的房企梳(shū)理发现，中交地产(chǎn)、中(zhōng)国金茂、华发(fā)股份、越秀地产、绿城中国、保(bǎo)利(lì)发(fā)展(zhǎn)等房企2022年净(jìng)负(fù)债率都在(zài)60％之上。其中，中交(jiāo)地(dì)产净(jìng)负(fù)债率(lǜ)持续(xù)居高不下，在2020年(nián)至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形(xíng)成鲜明对比的(de)是，华润置(zhì)地、中国海(hǎi)外发展、万科(kē)A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖集团(tuán)等房企(qǐ)在践行(xíng)较(jiào)积(jī)极的拿地(dì)策略的同时，也较好地控制了公司的扩(kuò)张速度与净(jìng)负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江(jiāng)集团等(děng)个别民营房企

　　或具(jù)备(bèi)“最后赢家”的(de)黑马(mǎ)特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们是以同一筛选标准来(lái)看国央企与民(mín)营房企(qǐ)，但在各(gè)维度的实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的(de)融资成本(běn)更(gèng)低，融资(zī)渠道也更顺畅，能够做到想融就融(róng)，这样，国央企自(zì)然而然(rán)就具有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机(jī)构(gòu)更加看(kàn)好国央(yāng)企，但这也并不意(yì)味着，民营企业中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理(lǐ)发现，仍有少数民营房企同样受到机构的(de)青(qīng)睐。比如，根据2023年一(yī)季报，滨江(jiāng)集(jí)团的十大(dà)流通股东(dōng)中新进了“中国(guó)工商银行股份有限公(gōng)司－景顺长城中国回报灵(líng)活配置(zhì)混合型证(zhèng)券投资基(jī)金”“全(quán)国(guó)社保基金(jīn)一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠(zhū)海阿巴马资产管理有限公(gōng)司(sī)就长(zhǎng)期持有滨江集(jí)团。根据(jù)一季报，该资产公司的几只(zhǐ)产(chǎn)品合计持有(yǒu)滨江集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和(hé)其自身的基(jī)本面表现存在一(yī)定关系。2020年(nián)以来的近三年时(shí)间，房地产(chǎn)市场整体在走“下坡路(lù)”，但(dàn)作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增(zēng)土储、股(gǔ)价表(biǎo)现等多(duō)维度都表现了较强的增长(zhǎng)势(shì)头。

　　业绩方(fāng)面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据(jù)近(jìn)期发布的(de)2023年一季报，今年一季(jì)度，滨江集团更(gèng)是实现了扣(kòu)非(fēi)归(guī)母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房(fáng)地产“青(qīng)铜时代”仍(réng)能保持自身业(yè)绩的持续增长，和滨(bīn)江集(jí)团扎(zhā)根杭州的战(zhàn)略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成(chéng)营(yíng)收来自杭州(zhōu)地区，而在(zài)2021年，杭州地区的(de)营收比重只占到近(jìn)六成。近三年持续稳居杭州房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在杭州(zhōu)的(de)土储补充同样(yàng)较为积极，根据诸(zhū)葛(gé)找房、住在杭州(zhōu)网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿元，同样持(chí)续(xù)稳居杭州的本土第一。

　　而(ér)滨江集团在(zài)杭州的较突出表现(xiàn)，也让滨江集团的(de)房企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨江集(jí)团的房(fáng)企(qǐ)排名已冲进前十(shí)，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实(shí)现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位(wèi)。

　　值得注意(yì)的是(shì)，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期(qī)，滨(bīn)江集团(tuán)更(gèng)是迎来多家机构的集(jí)中调研。滨江集团发布公告表示，公司于(yú)5月10日接受(shòu)了信(xìn)达证券、金鹰基(jī)金、建信(xìn)养老、新华养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产业链布局(jú)重点移至存(cún)量(liàng)赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家(jiā)居、物业(yè)觅α

　　实际上(shàng)房地产开发只(zhǐ)是房地产(chǎn)产(chǎn)业链(liàn)上的中游(yóu)环节，其上游主要(yào)为钢铁、水泥(ní)、建材(cái)、玻纤等材(cái)料供应商，而下游应用(yòng)行(xíng)业主要包(bāo)括中介服务、家用电器、物业管理、家(jiā)居(jū)用品。综合(hé)《红周刊》的采访，房地产开发环(huán)节(jié)与上游材料(liào)端息息相关，新盘(pán)开工(gōng)不足导致上游(yóu)不被(bèi)看好(hǎo)，机构寻觅个股阿(ā)尔法的(de)思(sī)路(lù)渐渐移至(zhì)下游。“中国(guó)房地(dì)产行业在进(jìn)入存(cún)量房时代，所以对地产(chǎn)产业链(liàn)，尤(yóu)其(qí)是偏消费属性的家装(zhuāng)家居(jū)领域，我(wǒ)们(men)相(xiāng)对(duì)看好，因(yīn)为居民(mín)保有的住房规模越来越大，随着时间的增加，内装更新的(de)需求也会越来越多。美国(guó)过去的数(shù)据充(chōng)分(fēn)说(shuō)明了这一点，在新房销售(shòu)见顶之后，家具(jù)消(xiāo)费的增长(zhǎng)却一直都很好。对(duì)于地产产业链，我们相对(duì)看好(hǎo)和(hé)内装相关的行业，例(lì)如消(xiāo)费(fèi)建材、家居装饰(shì)等。”万家基金人士表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游细(xì)分中相关(guān)赛道龙头年内表现的统(tǒng)计，目前暂居(jū)前(qián)两位(wèi)的都是来自家纺赛道的公司，它(tā)们(men)分(fēn)别(bié)是富安(ān)娜(nà)和水(shuǐ)星(xīng)家纺，特(tè)别(bié)是前者在月线(xiàn)连(lián)收七(qī)根阳(yáng)线的基(jī)础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为(wèi)例，富(fù)安娜(nà)主要从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生活(huó)类产品的研(yán)发、设计、生产及销售，旗(qí)下拥(yōng)有(yǒu)原创(chuàng)“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷(kù)奇智”自有品牌。第一季(jì)度报告显(xiǎn)示(shì)，报(bào)告期内，富安娜实(shí)现营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少(shǎo)7.57％；不过实(shí)现归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的(de)净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从(cóng)上市(shì)公司(sī)一季报的(de)十大流(liú)通股股东来看，能(néng)够发现该股早已成为基金重仓股的天(tiān)下，彼时包括公募的(de)中欧价值发现、中欧潜(qián)力(lì)价(jià)值、工银瑞信灵动价(jià)值(zhí)、宝盈新(xīn)价值(zhí)和私(sī)募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要(yào)强调的是(shì)，中欧的两只基金都是价(jià)值派基金经理(lǐ特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么)曹名长在管的产品，首季其(qí)同时重仓(cāng)的房地(dì)产(chǎn)产业链股票还有金(jīn)地集团(tuán)和大(dà)亚圣(shèng)象。

　　对(duì)比而(ér)言，前几年曾经(jīng)风光一时的家居板(bǎn)块也因疫情(qíng)、消费(fèi)复苏进程缓慢等多(duō)因(yīn)素一度(dù)沉(chén)寂(jì)，不过(guò)好在困境反转露出曙(shǔ)光，家居板块中年内表现最好的是(shì)志邦家居。同一时(shí)间(jiān)段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司都实现了同比双升(shēng)。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊(kān)》发现(xiàn)广发基金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一季报(bào)中他(特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么tā)管理的广发策略优选和广发(fā)安宏回报(bào)均(jūn)增加(jiā)了持(chí)股，而(ér)这两只(zhǐ)产品也成为志邦(bāng)家居十大流通股股东中仅有的两只公募。有意思的是(shì)，他(tā)似(shì)乎对于定(dìng)制(zhì)家居类(lèi)标(biāo)的(de)情有独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中(zhōng)，他管理的全部(bù)三只产品均登榜十大流通股股(gǔ)东，其也成为他的独(dú)门重(zhòng)仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的物业股(gǔ)也越(yuè)来越(yuè)被机构所青睐(lài)，不过这类标的大多(duō)在香港上市，如何选(xuǎn)择成为(wèi)难题。对此，前述上海公募基金经理(lǐ)举例(lì)分析(xī)：“物业服务(wù)不(bù)是一(yī)个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司还是希(xī)望(wàng)挣的(de)是市场化应该挣(zhēng)的钱，以我(wǒ)曾经买(mǎi)的绿城服务为例，它在中高端楼(lóu)盘(pán)占(zhàn)比是(shì)比较高的，每(měi)年(nián)到(dào)期的合同里提价成(chéng)功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分(fēn)项目到期之后，经过两三(sān)轮(lún)合同周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产(chǎn)品提价的公司(sī)很少，因(yīn)为物业公司很(hěn)容易一开始(shǐ)是挣钱的，后面因为保安这些固(gù)定人员成本的年度增长，不过服务没有特(tè)别好，客(kè)户(hù)没有那么满意，能做到提价难(nán)度是非常大(dà)的。但是(shì)该公司能在(zài)业(yè)内做(zuò)到到期之(zhī)后(hòu)提价(jià)率比较高，这(zhè)跟它(tā)的(de)定位和比较好的服(fú)务(wù)是有关系的。”他(tā)进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：MP3i音乐网址大全-MP3下载,网址导航,音乐在线试听,中国音乐网址导航第一站 特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么