万柳书院，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么 src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207212.png">

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有限公(gōng)司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注(zhù)明这75套房(fáng)子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实(shí)已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付(fù)了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等大(dà)型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定(dìng)了(le)中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如(rú)今(jīn)沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么strong>

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的估值一(yī)直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查(chá)查(胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？