近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基金份额(é)持有人实际获得(dé)的(de)现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资(zī)基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的(de)分红(hóng)金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益(yì)，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相(xiāng)当于(yú)包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责(zé)人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二者(氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因zhě)存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率的(de)高低(dī)，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力(lì)等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报(bào)也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因由于分红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对(duì)基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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