万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院再次(cì)受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达(dá)北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖(mài)出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么(me)中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经(jīng)的(de)报道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办(bàn)理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确(què)了购房人的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的(de)，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达(dá)申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的(de使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思)万柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是(shì)当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其(qí)实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产(c使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思hǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能(néng)独善其身(shēn)？

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