OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权(quán)益(yì)人相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期已同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技的(de)事件(jiàn)继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低(dī)，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露(lù)张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目(mù)又遭遇(yù)突发(fā)事件，因(yīn)此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的(de)原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌(diē)会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外(wài)，还(hái)有一(yī)位(wèi)业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含(hán)收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的(de)投资价(jià)值，很适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流没(méi)有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加(jiā)上前(qián)期本身(shēn)园区类资产(chǎn)就回调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还是落(luò)到租金收入受不(bù)受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继(jì)续(xù)密切关注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的(de)业(yè)绩说明(míng)会(huì)中管(guǎn)理(lǐ)人就相关(guān)事(shì)项进行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的(de)扩(kuò)募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和(hé)合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅过(guò)了(le)不到三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起(qǐ)了(le)市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人(rén)相关负(fù)责人(rén)坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一(yī)时(shí)间即(jí)奔(bēn)赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，据悉(xī)新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租(zū)户情(qíng)况，相关(guān)负(fù)责人介绍(shào)说(shuō)，目前储(chǔ)备(bèi)租(zū)户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超(chāo)过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们(men)肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化(huà)。”相(xiāng)关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短)有的同区域的(de)张(zhāng)江光大园项目一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益(yì)人有那么多储备(bèi)租户，之前的(de)空置率为何(hé)未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生在(zài)市场活跃(yuè)度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市(shì)场情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看(kàn)到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园(yuán)项目在给租户(hù)的(de)分(fēn)隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价(jià)也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域(yù)内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人(rén)都(dōu)变成了一家，后续我们(men)在资(zī)源共享和(hé)联合营销方面能更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和(hé)张(zhāng)江高科目(mù)前(qián)在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它(tā)未来的发(fā)展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了(le)一些(xiē)突发情况需要解决，但(dàn)是这和(hé)我们在张江科(kē)学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发(fā)展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是一个闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短非(fēi)常小的插曲(qū)。我们(men)有信(xìn)心(xīn)排除(chú)万(wàn)难，尽一(yī)切(qiè)可能化(huà)解当前突(tū)发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心。”

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