文：任(rèn)泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解(jiě)好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发(fā)展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度(dù)有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个(gè)难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制度(dù)，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在(zài)银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临(lín)住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前(qián)期(qī)发(fā)展工业化的(de)进程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的(de)两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一(yī)次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度(dù)付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的(de)发展。中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业(yè)链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批(pī)发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规(guī)定(dìng)，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额(é)报价(jià)计算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程(chéng)款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签(qiān)订首付交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当(dāng)前房地(dì)产到了(le)政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估计(jì)形势复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发(fā)商、银(yín)行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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