5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于(yú)这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代(dài)已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募所持(chí)房地产公(gōng)司(sī)市(shì)值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值(zhí)更是进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头(tóu)似乎在今年一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出(chū)百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也(yě)出现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的(de)变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公(gōng)募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进物尽其才人尽其用是什么意思，人尽其用打一生肖入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当(dāng)行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至(zhì)近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公(gōng)司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没(méi)法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)物尽其才人尽其用是什么意思，人尽其用打一生肖相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复(fù)更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将(jiāng)出(chū)现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环(huán)比三(sān)月相对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包括北京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基(jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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