近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类(lèi)产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派(pài)息(xī)，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预(yù)期(qī)，一(yī)定程度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经(jī莫代尔与粘纤区别 莫代尔是粘纤的一种吗ng)济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基(jī)金(jīn)份额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的(de)信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动的(de)，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产生现(xiàn)金收(s莫代尔与粘纤区别 莫代尔是粘纤的一种吗hōu)益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额(é)单价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。<莫代尔与粘纤区别 莫代尔是粘纤的一种吗/p>

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