导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人(rén)均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然(rán)而(ér)事(shì)实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动(dòng)人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房(fáng)地产市(shì)场会(huì)如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取(qǔ)了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的(de)期房(fáng)销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化比例，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标)宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来(lái)的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市(shì)流(liú)入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为(耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主(zhǔ)要受益(yì)于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持(chí)住(zhù)宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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