万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基本(běn)都是北(běi)京的(de)高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同(tóng)时可(kě)以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用司法解(jiě)释的(de)方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终(zhōng)结前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以适用(yòng)前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已售未网(wǎng)签(贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用qiān)”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是(shì)个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的(de)国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈(quān)留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京(jīng)的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当时(shí)京城最贵(guì)的(de)楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出(chū)其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却(què)多(duō)次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的(de)估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫(hè)集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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