5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首次回(huí)升，年底这(zhè)一(yī)数值(1dm等于多少cm 1dm等于多少mzhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产(c1dm等于多少cm 1dm等于多少mhǎn)板块一季(jì)度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现了一(yī)些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端(duān)还需要有一定的(de)政策出1dm等于多少cm 1dm等于多少m来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好排名前(qián)五(wǔ)的(de)公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实(shí)发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了知(zhī)名(míng)机构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机(jī)构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题(tí)或者资(zī)金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融(róng)资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特(tè)估(gū)的(de)角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集(jí)中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确(què)定性(xìng)的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本(běn)面不(bù)断(duàn)地凸显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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