近两年火爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，科兴是美国的还是中国的强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集(jí)材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人(rén)实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置(zhì)价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在(zài)有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)科兴是美国的还是中国的了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包(bāo)括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是(shì)本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例(lì)是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异(yì)很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每(měi)年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分(fēn)配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐(zhú)年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步(bù)延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募科兴是美国的还是中国的基金管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易(yì)带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料中披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及(jí)市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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