饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联(lián)合发布了(le)关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务(wù)内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严(yán)格实(shí)行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来(l庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思ái)说属于金(jīn)额不(bù)低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有(yǒu)非(fēi)常强的专业性(xìng)，居(jū)民(mín)往往(wǎng)通过(guò)中介来(lái)完成。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行(xíng)为(wèi)及其(qí)主体进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构要合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费标(biāo)准的(de)最早依据是(shì)1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思产中介服(fú)务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的(de)规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不(bù)得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京(jīng)二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政(zhèng)府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实际收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务(wù)过程中对收(shōu)费标准进行(xíng)明(míng)码标价即可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资(zī)标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在(zài)经营门(mén)店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服(fú)务和(hé)延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易(yì)当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场(chǎng)平均水平(píng)的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门(mén)将会(huì)同市场(chǎng)监管等部门采取约(yuē)谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处不按(àn)规定(dìng)明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地(dì)产华南(nán)区总裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未来如(rú)何具体认定其(qí)中的细则，还需(xū)要看(kàn)各城市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目(mù)前(qián)市场看，经(jīng)纪(jì)服务领(lǐng)域(yù)的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行业(yè)健康发展。同(tóng)时，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房(fáng)很多房源在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服(fú)务行(xíng)业的(de)专业性提(tí)出更高(gāo)的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应该由(yóu)上下家(jiā)各(gè)支付(fù)一半(bàn)的中介费，但在一些热点(diǎn)城市(shì)的二手房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部(bù)分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从(cóng)而会出现中介费及税(shuì)费(fèi)均由购房者(zhě)来承(chéng)担(dān)。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可(kě)能通(tōng)过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费(fèi)的(de)行为(wèi)。部分中介公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而(ér)这(zhè)部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其(qí)转再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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