5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一(yī)季报汇总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最(zuì)高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市(shì)好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的(de)。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来(lái)行业(yè)的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前(qián)五的(de)公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的(de)多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民(mín)企来(lái)说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在(zài)三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法企一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司(sī)也(yě)是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大(dà)多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱(qián)的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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