OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延(yán)续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的(de)原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前(qián)退租的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)的事件继续(xù)扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息(xī)影(yǐng)响，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上(shàng)市的(de)8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出(chū)租率(lǜ)有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着(zhe)二级市场价格(gé)下(xià)跌，风险(xiǎn)也得(dé)到(dào)一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调(diào)至(zhì)得(dé)这(zhè)么急、这(zhè)么(me)深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类资产就(jiù)回(huí)调不少了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租(zū)金(jīn)收入(rù)受(shòu)不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库(kù)科(kē)技后(hòu)续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一度(dù)二级市场价格出(chū)现回(huí)落。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项(xiàng)进行(xíng)了解(jiě)释说(shuō)明，市场信心得到了(le)一(yī)定提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了(le)解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租(zū)率将得(dé)到(dào)回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益人相(xiāng)关(guān)爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语负责人(rén)坦言，事发突然确实(shí)始料(liào)未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进(jìn)行了(le)沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租(zū)户(hù)需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目(mù)一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人(rén)有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化(huà)运(yùn)营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的(de)调租和(hé)换(huàn)租(zū)都(dōu)属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没(méi)有得到及(jí)时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租户的(de)分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多(duō)平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自(zì)身也会(huì)有诉(sù)求，也会根据自(zì)身(shēn)需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完(wán)成(chéng)以后(hòu)，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表示(shì)，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科目前在(zài)管资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一(yī)些其他(tā)在(zài)开(kāi)发的储备(bèi)项目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关重要(yào)的(de)一(yī)步，眼下(xià)我们(men)可能面(miàn)临了一些(xiē)突发情(qíng)况(kuàng)需要(yào)解决(jué)，但(dàn)是这(zhè)和我们在张江科学(xué)城(chéng)这三(sān)十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们(men)有信(xìn)心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解(jiě)当(dāng)前(qián)突发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和(hé)市场(chǎng)的(de)信心。”

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