文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道(dào)世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处(chù)罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济(jì)和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时(shí)，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统(tǒng)的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔ng>1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预(yù)售(shòu)资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透(tòu)明化(huà)机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时(shí)的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商品房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的(de)行为。区别(bié)于(yú)中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银(yín)行(xíng)的(de)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动(dòng)或(huò)经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所得款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资金(jīn)，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商(shāng)为(wèi)购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银(yín)行，银(yín)行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节(jié)，各环节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国(guó)期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定金的(de)保证或(huò)保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机(jī)构或保险公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签(qiān)订后、地(dì)基完(wán)工、框架(jià)完工(gōng)、管道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在(zài)正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按(àn)工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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