饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合(hé)发布了关于规范(fàn)房地产经纪服(fú)务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用房源客源优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房(fáng)成交依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额(é)不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的(de)专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过(guò)桥融(róng)资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而(ér)且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩(zhì)序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场管(guǎn)理和(hé)调(diào)控的(de)主题。“当下(xià)，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注(zhù)最(zuì)多的(de)一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收(shōu)费及(jí)中(zhōng)介交(jiāo)易(yì)进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程中，部分价值不菲的(de)房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服(fú)务(wù)费率计算(suàn)，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方(fāng)共(gòng)同(tóng)承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设(shè)部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不(bù1500毫升水等于多少斤 1500毫升水是几瓶矿泉水)得超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务(wù)等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具(jù)体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具(jù)体(tǐ)收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资(zī)标准，综合(hé)计算(suàn)出合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标(biāo)价问(wèn)题(tí)，两部门在(zài)此次(cì)意见中(zhōng)提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的(de)基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项(xiàng)目(mù)和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出具(jù)收费(fèi)清(qīng)单(dān)，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等(děng)综合(hé)措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关(guān)部门(mén)依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规(guī)纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意(yì)味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价，合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是(shì)规(guī)范行业(yè)，打击收费过高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以1500毫升水等于多少斤 1500毫升水是几瓶矿泉水(yǐ)深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和(hé)普(pǔ)宅(zhái)本(běn)来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两(liǎng)部门提出(chū)的意(yì)见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业的(de)专业性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由上(shàng)下家各支付(fù)一半的中介费，但在(zài)一些热点城市(shì)的(de)二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意(yì)承担中(zhōng)介费(fèi)，这部(bù)分费用也(yě)可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市(shì)场(chǎng)这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的(de)行为。部(bù)分(fēn)中介公司可(kě)能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房价。两部(bù)门(mén)提出(chū)严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的(de)透明度，也有利于房价(jià)的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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