近两年火(huǒ)爆的(de)创新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投(tóu)资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作用白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因。

　　分(fēn)红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基(jī)金份额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派(pài)的(de)是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余经营期(qī)限(xiàn)较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独(dú)立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注(zhù)内部收益(yì)率的(de)高低，对(duì)产权类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力(lì)、公募(mù)基(jī)金(jīn)管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来的短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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