万(wàn)柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被(bèi)全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出(chū)，业(yè)主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些(xiē)真(zhēn)正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的(de)处(chù)置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出(chū)去了的(de)，是有人住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出(chū)售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押(yā)出(chū)去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的(de)愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商(纪梵希口红属于什么档次，一张图看懂口红档次shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部(bù)分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出(chū)其(qí)在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其(qí)依(yī)旧在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高(gāo)端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估(gū)值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查(chá)显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记(jì)录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述(shù)被(bèi)执行人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实(shí)控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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