导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年(nián)地产(chǎn)持续低景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地(dì)产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成都是(shì)流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，这(zhè)是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了(le)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套(tào)房的(de)三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国(guó)、英国和(hé)日本的(de)住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁(lìn)一套(tào)房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的(de)人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人(rén)户的(de)占比(bǐ)明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户(hù)数(shù)会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美(měi)好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局(jú)限(xiàn)于城市能(néng)级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针对(duì)住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期(qī)。

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