近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案(zī)产(chǎn)类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额交(jiāo)易价格的(de)变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的(de)投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派(pài)的(de)是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异(yì)很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资(zī)产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出(chū)让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可(kě)以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者(zhě)存在(zài)本质性区(qū)别。经营(yíng)活动(dòng)产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营(yíng)权(quán)类的资(zī)产可(kě)以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人(rén)综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模较(jiào)为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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