文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地(dì)明(míng)确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这(zhè)道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预(yù)售最(zuì)早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务(wù)院发展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金(jīn)实(shí)力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力，加速了(le)房屋的(de)建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于(yú)预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问(wèn)题(tí)，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少资金和(hé)开(kāi)发时(shí)间周期(qī)长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式(shì)，住房供应(ya4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸īng)速度加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的(de)行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合(hé)同-进行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的(de)形式(shì)一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的(de)开(kāi)发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售的最(zuì)主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国(guó)内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到(dào)了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住(zhù)宅期房(fáng)销售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售面积(jī)的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地(dì)房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的(de)31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完(wán)全(quán)由银(yín)行承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套(tào)取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三(sān)方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按(àn)工期支(zhī)付(fù)房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期(qī)房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施(shī)才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保证金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的(de)选购权合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的(de)增加而增加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行(xíng)的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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