万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债(zhài)务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这(zhè)个(gè)位于海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区(qū)位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起(qǐ)中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故(gù)事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了(l再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗e)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖(mài)损(sǔn)失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要(yào)求退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先(xiān)再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗于建设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退(tuì)出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既没有很大规(guī)模(mó)，也没(méi)有很高的(de)国民(mín)知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时(shí)京城最贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市场(chǎng)强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出(chū)了(le)8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集(jí)团如(rú)今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集(jí)团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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