文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经(jīng)济规律办(bàn)事(shì)，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发(fā)商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了(le)房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解(jiě)决(jué)了(le)核心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责(zé)小舞去掉所有衣服是什么样子的任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅(xùn)速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发(小舞去掉所有衣服是什么样子的fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的(de)商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特(tè)别(bié)长，高(gāo)达50多个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银(yín)行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们(men)的(de)《中国住(zhù)房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系(xì)列(liè)问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资(zī)金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供(gōng)一定比例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合同前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费和土(tǔ)地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次(cì)发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负(fù)责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资(zī)金(jīn)在进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结(jié)束(shù)后由于(yú)房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金(jīn)保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运转的(de)房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发小舞去掉所有衣服是什么样子的(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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