饱受争议的二(èr)手(shǒu)房交易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范(fàn)房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加(jiā)强从(cóng)业(yè)主体管理、明(míng)确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发(fā)展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依(yī)赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策(cè)研(yán)究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大(dà)宗交(jiāo)易(yì)，由于二(èr)手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利(lì)用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等，对居民(mín)造(zào)成额(é)外(wài)的负担，而且这些服务(wù)事项并未(wèi)明(míng)码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场(chǎng)交易行为(wèi)及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场(chǎng)管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多(duō)的一个话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是(shì)对房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介(jiè)交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋(wū)交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费(fèi)上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方(fāng)共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部(bù)下发的(de)《关于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可(kě)在规定(dìng)的收费标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当前并未(wèi)明(míng)确具(jù)体的(de)中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需(xū)在(zài)服务过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价(jià)值及(jí)工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等(děng)场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)提供的基(jī)本服(fú)务和延伸服务，应当分(fēn)别明(míng)确服(fú)务项(xiàng)目和(hé)收(shōu)费标准。房地产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应(yīng)当向(xiàng)交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门(mén)将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门(mén)采取约谈(tán)等综合(hé)措施进行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部(bù)门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市场监管部(bù)门(mén)要依法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价，是(shì)否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳(zhèn)中原总(zǒng)经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规(guī)范(fàn)行(xíng)业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用(yòng)对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当前两部门提(tí)出(chū)的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要看各(gè)城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服(fú)务(wù)李宇春的现任丈夫是谁领(lǐng)域的(de)调(diào)整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可(kě)能对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务行业的(de)专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下(xià)家各(gè)支付(fù)一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费及(jí)税费均由购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房(fáng)东(dōng)愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁李宇春的现任丈夫是谁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将(jiāng)其视为(wèi)向购房者单(dān)边收费的(de)行为。部(bù)分中介公司可能会(huì)利用其(qí)支配地位(wèi)，在原先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而(ér)这(zhè)部分费用(yòng)，房(fáng)东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务收费，不(bù)仅(jǐn)有(yǒu李宇春的现任丈夫是谁)利(lì)于提高(gāo)交易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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