文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的(de)全(quán)国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(两斤大概有多重参照物，2斤有多重？guǎng)东(dōng)等地(dì)明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。如果按(àn)照(zhào)经济(jì)规律办事(shì)，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前(qián)世(shì)界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些(xiē)保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入(rù)房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了(le)对于预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的(de)信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明(míng)化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售(shòu)给(gěi)购房者，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到(dào)住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房(fáng)市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或(huò)短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预售(shòu)资金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付(fù)的(de)预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的(de)保障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商(shāng)为购房者(zh两斤大概有多重参照物，2斤有多重？ě)提供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国(guó)规定房屋(wū)必(bì)须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后(hòu)支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地两斤大概有多重参照物，2斤有多重？基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持(chí)力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签订合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者的(de)权益。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于开发(fā)商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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