近两(liǎng)年(nián)火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投资者如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗注意，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗(bù)再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获(huò)得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对于长期投资(zī)者更具(jù)参(cān)考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等同于(yú)债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是(shì)由(yóu)可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对(duì)高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下(xià)，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合(hé)持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的(de)比例(lì)是变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来(lái)自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)的分派金(jīn)额包(bāo)含(hán)了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单(dān)价随着分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩(shèng)余(yú)期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资(zī)，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资(zī)产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的(de)资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

未经允许不得转载：MP3i音乐网址大全-MP3下载,网址导航,音乐在线试听,中国音乐网址导航第一站 如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗