饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得(dé)到(dào)监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布(bù)了关于规(guī)范房(fáng)地产经纪服(fú)务的(de)意见。意(yì)见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利(lì)用房源(yuán)客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席(xí)分析(xī)师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市(shì)场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额(é)不(bù)低的大(dà)宗交易(yì)，由(yóu)于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多(duō)中介利用信息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民造成额(é)外的(de)负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并未(wèi)明码标(biāo)价(jià)。

　　对于(yú)二手房市(shì)场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规(guī)范和(hé)秩(zhì)序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市(shì)场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业关注最(zuì)多的(de)一个(gè)话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关(guān)部门主要(yào)监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中介(jiè)费。以北京某房地(dì)产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担(dān)经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪服(fú)务(wù)收费标准(zhǔn)的最(zuì)早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于(yú)房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易(yì)各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意(yì)，可在规定的(de)收费标准基(jī)础上适当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味(wèi)着(zhe)，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府(fǔ)定(dìng)价(jià)，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各(gè)中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前(qián)并未(wèi)明确具(jù)体的(de)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具(jù)体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠(qú)道(dào)，公示(shì)服务(wù)项目、服(fú)务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机(jī)构提供的基本(běn)服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服(fú)务项目和(hé)收(shōu)费标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市(shì)场(chǎng)平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部门会同(tóng)有(yǒu)关部门依法查(chá)处不按规(什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主要还是(shì)规(guī)范行业(yè)，打击收费过高的经(jīng)纪机(jī)构，但对(duì)市场(chǎng)影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不(bù)同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规(guī)定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则(zé)，还需要(yào)看各城(chéng)市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前(qián)市场(chǎng)看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于(yú)二(èr)手房很多房源在(zài)产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可(kě)能对交易(yì)产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的情形，什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型24px;'>什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型因部(bù)分购房者处于弱(ruò)势(shì)地(dì)位，从而会出(chū)现中介(jiè)费及税费(fèi)均(jūn)由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一(yī)些(xiē)房东(dōng)愿意承担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的(de)行为。部分中介公司(sī)可能(néng)会利用其支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的(de)基(jī)础上，再(zài)次(cì)向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往往会(huì)将(jiāng)其转再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交易(yì)中操(cāo)作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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