文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的(de)本质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研(yán)究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一(yī)系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国(guó)香(xiāng)港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了(le)对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期(qī)发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā阿富汗是不是亡国了)房地(dì)产市(shì)场面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化(huà)的(de)住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的(de)开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发(fā)展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多(duō)年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到(dào)住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的(de)发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地(dì)产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按(àn)时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或(huò)短期不(bù)能还(hái)款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般(bān)设有定金(jīn)或预付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发(fā)商提(tí)供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)批后(hòu)即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的(de)功能是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融(róng)机构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金(jīn)返(f阿富汗是不是亡国了ǎn)还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银行专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)阿富汗是不是亡国了户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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