饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用房源客源优势(shì)收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内(nèi)容(róng)、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严(yán)格实行明码标价(jià)等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策(cè)研究中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成。但很多(duō)中介(jiè)利用信息不对称等问题，将(j岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上iāng)非必要(yào)的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服务在(zài)内的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及(jí)其(qí)主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上房(fáng)市场中，历(lì)来对(duì)房地产经纪(jì)服务(wù)行业(yè)关注最多(duō)的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)上，两部(bù)门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构要(yào)合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的(de)通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北(běi)京市执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据(jù)这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意，可(kě)在规定的收费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实际(jì)收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收费(fèi)标准进(jìn)行明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体(tǐ)收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资标准，综合(hé)计(jì)算出合适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目(mù)、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不(bù)得混(hùn)合(hé)标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基(jī)本服(fú)务和(hé)延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确(què)服(fú)务项目和(hé)收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人(rén)出具收(shōu)费清单(dān)，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市(shì)场平均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同(tóng)市场(chǎng)监(jiān)管等部门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关(guān)部(bù)门依法查(chá)处不按(àn)规定(dìng)明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等(děng)违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)，主要(yào)还(hái)是规(guī)范行(xíng)业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就(jiù)不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调(diào)整改善、规(guī)范化(huà)，有利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同(tóng)时(shí)，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服(fú)务(wù)行业的专业(yè)性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上(shàng)下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的(de)二手房(fáng)交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会(huì)出现(xiàn)中(zhōng)介费及(jí)税费均由(yóu)购房者来承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为(wèi)向购房者单(dān)边收费的行为。部(bù)分中介公(gōng)司(sī)可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的(de)基础(chǔ)上(shàng)，再次向房(fáng)东收(shōu)取(qǔ)费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高(gāo)了(le)房价。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于提高交易(yì)中(zhōng)操作的(de)透明(míng)度，也(yě)有利(lì)于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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