万(wàn)柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债(zhài)务(wù)人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示(shì)，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市(shì)分(fēn)公司（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经(jīng)的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异(yì)议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明(míng)确了购(gòu)房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余(yú)价款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规(guī)模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的(de)姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还(hái)是每平米20万元的(de)价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推(tuī)出了8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集(jí)团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在(zài)豪宅开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其(qí)深陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托(tuō)、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确(què)定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免于(yú)难。不过在(zài)实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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