5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的(de)红利期(qī)一去不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产(chǎn)的(de)更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的(de)务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一(yī)假期(qī)归(guī)来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实(shí)发展的(de)主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要(yào)产(chǎn)品及服务为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降3究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷3.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的(de)首季十(shí)大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季(jì)度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名(míng)机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则(z究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷é)是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一(yī)季报(bào)交出的(de)也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值(zhí)的(de)修复(fù)更明(míng)显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场恢(huī)复但仍处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压(yā)力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做得比(bǐ)同行好得(dé)多(duō)的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业(yè)的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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