饱受争议(yì)的(de)二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联(lián)合发布(bù)了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用(yòng)房(fáng)源(yuán)客源(yuán)优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)、严格(gé)实(shí)行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二(èr)手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依(yī)赖(lài)中介居间成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额(é)不低的(de)大(dà)宗交易，由保温杯突然间不保温了是什么原因呢，保温杯突然间不保温了是什么原因呢于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民(mín)往(wǎng)往通过(guò)中介来完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收费(fèi)夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二(èr)手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及(jí)其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪(jì)服务行业关(guān)注最多的一个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的(de)中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务(wù)收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即(jí)根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖(mài)经(jīng)纪(jì)服务，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意(yì)，可在规定的(de)收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经(jīng)纪服(fú)务收费多少由(yóu)各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门(mén)当前(qián)并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价(jià)值及工资标(biāo)准，综(zōng)合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经营门(mén)店、网站、客(kè)户端(duān)等场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务内容(róng)和(hé)收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提(tí)供的基本服(fú)务(wù)和(hé)延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收(shōu)费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平(píng)均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关部门(mén)依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的(de)行(xíng)为(wèi)。对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法依(yī)规(guī)纳入国家企业信用(yòng)信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否意(yì)味着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击(jī)收费过高的(de)经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来收(shōu)费就不(bù)同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪(jì)服务费用对市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服(fú)务(wù)领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可(kě)能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服(fú)务(wù)行(xíng)业的专业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往(wǎng)会(huì)有这样(yàng)的情形，因部(bù)分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税(shuì)费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视为向购房(fáng)者单边(biān)收(shōu)费的行为。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务(wù)收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费(fèi)用，而(ér)这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给购房(fá保温杯突然间不保温了是什么原因呢，保温杯突然间不保温了是什么原因呢ng)者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中(zhōng)操作(zuò)的(de)透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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