万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国信达为(wèi)了(le)收回(huí)钱(qián)款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处(chù)置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出(chū)去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳书(shū)院的(de)业主。另据地(dì)产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的(de)购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房屋交(jiāo)付(fù)请(qǐng)求权(quán)优先于(芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗yú)建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债(zhài)权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发(fā)商(shāng)，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规(guī)模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其(qí)在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的(de)融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成(chéng)功奠(diàn)定了(le)中赫(hè)集(jí)团的(de)“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次(cì)成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定(dìng)义务，中赫(hè)集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质(zhì)押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产权(quán)交易所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次(cì)与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人(rén)都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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