OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾(céng)发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告中，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前(qián)退(tuì)租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投(tóu)资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技的(de)事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响(xiǎng)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江光大(dà)园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)有所(suǒ)下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发(fā)事(shì)件，因(yīn)此导致(zhì)二级(jí)市场价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士(shì)分析称。劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼>

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风(fēng)险规(guī)避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日场内(nèi)资(zī)金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多(duō)重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断价(jià)格是(shì)不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具备(bèi)一定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行董事高如星对此(cǐ)表示(shì)，若(ruò)张江(jiāng)园区(qū)最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳(wěn)过(guò)度对(duì)经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么(me)深，加上前期本(běn)身园区(qū)类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)下降事项，一(yī)度(dù)二级市场价(jià)格(gé)出现回落。在随(suí)后召开的(de)业绩说明会中管理人(rén)就相(xiāng)关事项进行了(le)解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于(yú)平稳(wěn)。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户(hù)正常(cháng)转化后(hòu)，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息(xī)的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了(le)应(yīng)急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况(kuàng)，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信息(xī)技术(shù)等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一(yī)季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那(nà)么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光(guāng)大园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度(dù)的短期(qī)低点，目前(qián)市(shì)场情况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后(hòu)，张江(jiāng)这边(biān)也作了一(yī)定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和(hé)张江光大园(yuán)项目在给租(zū)户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是(shì)两千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一(yī)千平(píng)的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销方面能更劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼加充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有(yǒu)一些其(qí)他(tā)在开发的(de)储备项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台(tái)目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也(yě)是至关重要的(de)一步，眼下(xià)我(wǒ)们可(kě)能面临了一(yī)些突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科(kē)学城这三(sān)十(shí)年建设(shè)发展过程中(zhōng)所经历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难，劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼尽一切可能化解当前突(tū)发(fā)事件的(de)所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市(shì)场的信(xìn)心。”

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