5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)擅长和善于的区别，擅长和善长的区别造句2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万(w擅长和善于的区别，擅长和善长的区别造句àn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济(jì)圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类(lèi)似2022年(nián)的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的(de)基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规模(mó)大(dà)幅度(dù)复(fù)苏。究其原因(yīn)，一(yī)方(fāng)面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第(dì)一季度(dù)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的(de)价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融资成(chéng)本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存(cún)的优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路(lù)的(de)话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三(sān)个(gè)方(fāng)面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融(róng)资成(chéng)本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下(xià)游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：MP3i音乐网址大全-MP3下载,网址导航,音乐在线试听,中国音乐网址导航第一站 擅长和善于的区别，擅长和善长的区别造句