饱受争议的二手(shǒu)房交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于(yú)规范(fàn)房地产经纪服(fú)务(wù)的意见。意(yì)见提(tí)及，近年(nián)来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等问题(tí)，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地(dì)产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完成。但很(hěn)多(duō)中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主(zhǔ)题(tí)。“当(dāng)下，推进(jìn)这(zhè)项工作(zuò)的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关注最多的(de)一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关(guān)部(bù)门(mén)主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费及(jí)中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介费。以北京(jīng)某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率(lǜ)计(jì)算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪(jì)服务收费(fèi)标(biāo)准的最早依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建(jiàn)设部下发(fā)的《关于房地(dì)产中介服(fú)务收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的(de)规(guī)定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意，可在(zài)规定的(de)收费标(biāo)准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不(bù)得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自(zì)行(xíng)决(jué)定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在(zài)实际收取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)进行明码(mǎ)标(biāo)价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合(hé)适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项(xiàng)目、服务内(nèi)容(róng)和收(shōu)费标准，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收(shōu)费清(qīng)单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设部门(mén)将会同市(shì)场监管(guǎn)等(děng)部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施(shī)进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关(guān)部门依法查处不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息(xī)，市(shì)场监管部门要(yào)依法依规纳(nà)入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价(jià)，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收(shōu)费就(jiù)不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪服务行业感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内的专(zhuān)业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的(de)中(zhōng)介费(fèi)，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出(chū)现中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购(gòu)房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内。

　　“上(shàng)家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者单(dān)边收费(fèi)的行(xíng)为(wèi)。部分(fēn)中介公司(sī)可能会(huì)利用其支配(pèi)地(dì)位，在(zài)原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房(fáng)东收取费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上相当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的(de)透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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