近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上(shàng)都是(shì)卖(mài)出去了(le)的(de)，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是(shì)“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没(méi)有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确(què)实已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主(zhǔ)中国信(xìn)达(d10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适á)。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出(chū)执(zhí)行异议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价(jià)款的(de)商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支(zhī)付剩(shèng)余价(jià)款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网签”，那(nà)么(me)这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了(le)夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的(de)国(guó)民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集(jí)团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”却(què)多(duō)次(cì)成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续(xù)质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力(lì)，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国(guó)安(ān)也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不(bù)过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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