“现在(zài)的房地产很难(nán)再出现像过去十年的(de)系统(tǒng)性行情。”思睿集团合(hé)伙人、首席经济吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加(jiā)明显，让机构(gòu)和投资者的关注度从板块向单(dān)个标的(de)转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来看，无(wú)论是业绩，还是估值，房地(dì)产都(dōu)已经双(shuāng)杀到了最底部，而且是反复(fù)地(dì)杀到了底部，再(zài)往下的空间已经不大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成(chéng)挖(wā)掘个股阿尔法重(zhòng)要(yào)参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提醒，在房地产赛道中进行(xíng)选(xuǎn)择，需要非常小心，避免选(xuǎn)了半(bàn)天(tiān)，标的公司出现爆(bào)雷的情况。除此之外，洪灏(hào)指(zhǐ)出(chū)，需要满足以下三个(gè)基(jī)准(zhǔn)：有大的国资(zī)背景的、杠杆率较(jiào)低的(de)、此(cǐ)前没有踩(cǎi)过(guò)红线(xiàn)的(de)。

　　他还表示，如果关(guān)注一下今年房地(dì)产(chǎn)的开发资金(jīn)来(lái)源，可以发现，其实(shí)银行的信贷倾向是(shì)不太(tài)愿意给(gěi)房企贷(dài)款的，房企(qǐ)的(de)主要资金来源来(lái)自新盘的销售。但今年新房的(de)销售情(qíng)况(kuàng)相(xiāng)较一(yī)般。再关(guān)注一(yī)下(xià)，哪些房企能从银行(xíng)拿到钱，其实主要(yào)还是那些有国企背景(jǐng)的房企(qǐ)，民营房(fáng)企(qǐ)相对比较困难，所以整(zhěng)个(gè)行业出现了一(yī)个(gè)很明(míng)显(xiǎn)的分化，无论(lùn)是在销售，还是融资(zī)等各个(gè)方(fāng)面都非常(cháng)明显。现在有(yǒu)国资背景的房(fáng)企在资(zī)本市(shì)场(chǎng)表现相对较(jiào)好，但(dàn)没有国(guó)资背(bèi)景的(de)民营(yíng)房企股(gǔ)价大多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红(hóng)周刊》表示，在(zài)房地产行(xíng)业内，我们的逻辑(jí)是(shì)，“寻(xún)找最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重(zhòng)视(shì)企业的成本(běn)优(yōu)势，更具体(tǐ)一(yī)点，就(jiù)是它的净借贷水(shuǐ)平（净(jìng)负债率(lǜ)）是不是行(xíng)业(yè)内的(de)最低水平；利润率是不是(shì)行业内最高(gāo)的(de)；融(róng)资(zī)成本(běn)是(shì)否是行业内最低的；建安(ān)成本是否也是业内(nèi)最低的；这些都(dōu)是我们看重的一家(jiā)房企的(de)综合成本(běn)。

　　需要注意的是，能够(gòu)同时满(mǎn)足上述(shù)条件(jiàn)的房企并(bìng)不多。即便(biàn)是(shì)在国央企中(zhōng)，仍有部(bù)分房企出现了“三道(dào)红线”的(de)“踩(cǎi)线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的(de)趋势。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整理发现(xiàn)，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中(zhōng)交地产、中国武夷(yí)等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建(jiàn)发展、京投发(fā)展(zhǎn)、光(guāng)明(míng)地(dì)产、云南(nán)城投、首开股(gǔ)份(fèn)、珠江股份、城投控股等国央(yāng)企房(fáng)企也踩了“三道红线”中的(de)两(liǎng)条。

　　2022年激进(jìn)扩张(zhāng)房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较稳健(jiàn)特色(sè)的国央(yāng)企(qǐ)房企，其财务指标称得上完全(quán)健康的(de)仍是少(shǎo)数。而更加值(zhí)得注意的是(shì)，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地(dì)方国企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑又进一(yī)步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度(dù)的(de)张弛有度尤(yóu)为重(zhòng)要，节(jié)奏把握准确(què)，有(yǒu)助于房企储备优质“弹(dàn)药(yào)”；但过(guò)于乐观(guān)的预判未来市场，以及过于激进(jìn)的扩张拿地节奏也有(yǒu)可(kě)能(néng)让房企重蹈此前的高(gāo)杠杆(gān)覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配(pèi)置的(de)一(yī)家房(fáng)企进行举例，它从2018年(nián)开始(shǐ)到2021年，连续(xù)4年的净借贷比(bǐ)例都维持在(zài)33％左右(yòu)，完(wán)全没有增(zēng)加(jiā)杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这家(jiā)房企明显(xiǎn)感觉到机会来了(le)，其开始在(zài)一(yī)线城市进行大举拿地，净负债率也由此(cǐ)前的33％左右(yòu)水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了(le)接近三(sān)分之(zhī)一(yī)。与(yǔ)此同(tóng)时，该房企新购入地块也实(shí)现了快速的开盘利用率，预计今年会(huì)有更多的楼盘入市。像(xiàng)这类企业就(jiù)符合“最后的赢家”的特点。一方(fāng)面，在于它本身储备(bèi)了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城(chéng)市，另外一半也主(zhǔ)要集中在强二(èr)线和二线城市；另一方面，它的(de)扩张是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩(kuò)张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了(le)2016年(nián)～2020年期(qī)间(jiān)扩张的民营企业(yè)的影子。虽然说，见到(dào)机(jī)会时要(yào)出手，但出手的章法仍要小(xiǎo)心，如果负债(zhài)率(lǜ)扩(kuò)张得太快，但未来的两年市场(chǎng)没(méi)有想象得那(nà)么好，可能(néng)会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡(héng)量一家房企的扩张速(sù)度是否(fǒu)激进？陈(chén)昊扬(yáng)向《红周(zhōu)刊》表示，主要还(hái)是看(kàn)房企的(de)净负债率水(shuǐ)平，在我看来，这个(gè)比例如果超过60％，就是扩张得过(guò)于(yú)快速(sù)了。

　　不难看出，这(zhè)一标准要(yào)比“三道红线”对房企的净负债率要(yào)求不得(dé)高(gāo)于(yú)100％要(yào)更(gèng)加严格。陈昊(hào)扬解释，当前房(fáng)地产行业的复苏速度并(bìng)没(méi)有那么快，所以要规避(bì)公(gōng)司净负债(zhài)率(lǜ)提高(gāo)到一个比(bǐ)较(jiào)危险的(de)水平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较积极的(de)房企(qǐ)梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利发展等(děng)房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产净负债(zhài)率(lǜ)持(chí)续居高不下(xià)，在(zài)2020年至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的是，华润置地、中国(guó)海外发(fā)展(zhǎn)、万科(kē)A、滨江集团(tuán)、招(zhāo)商蛇口、龙湖集(jí)团等房企在践行较积极的拿(ná)地策略的同时，也(yě)较好地控制(zhì)了公司的扩张速度(dù)与(yǔ)净(jìng)负债率水(shuǐ)平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团(tuán)等个(gè)别民营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际(jì)上，他(tā)们是以(yǐ)同(tóng)一筛选标准来看国(guó)央企(qǐ)与民营房(fáng)企，但在各(gè)维度的实际表现上(shàng)，国央企(qǐ)确(què)实会更胜一筹。如国央企的融资成本(běn)更低，融资渠道也更顺畅，能(néng)够做到想融就融，这样，国央企自然而(ér)然就具(jù)有(yǒu)天然优势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构更加看好国央企，但这也并不意味着(zhe)，民营企业中就没有“黑(hēi)马(mǎ)”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳(shū)理(lǐ)发现，仍有少数(shù)民营(yíng)房企同样受到机(jī)构的青睐。比如，根据2023年(nián)一(yī)季报，滨江集团的十(shí)大流通(tōng)股东(dōng)中新进(jìn)了“中(zhōng)国工商(shāng)银行(xíng)股份有限公司(sī)－景顺长城中国回报灵活(huó)配置混(hùn)合(hé)型证券(quàn)投资基(jī)金(jīn)”“全国社保基(jī)金一一六组合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿(yì)私募珠海阿巴(bā)马资产管(guǎn)理有(yǒu)限公司(sī)就长(zhǎng)期持有滨江(jiāng)集团。根据一季报，该(gāi)资产(吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗chǎn)公司的几(jǐ)只产品(pǐn)合计持有滨江集(jí)团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其(qí)自身的基(jī)本面(miàn)表现存在一(yī)定关系(xì)。2020年以来的近(jìn)三年时间，房地(dì)产(chǎn)市场整体在走“下坡路”，但作为杭(háng)州(zhōu)本土房企(qǐ)的滨江(jiāng)集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集(jí)团在业绩表现(xiàn)、销(xiāo)售规模、新增土(tǔ)储、股价表(biǎo)现等多维度都表现(xiàn)了较强的(de)增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归母净利(lì)润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年一季报(bào)，今(jīn)年一季(jì)度，滨江集团更(gèng)是实现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能(néng)保持自身业绩(jì)的持续增长，和滨江集(jí)团扎(zhā)根杭州的(de)战略布局关系(xì)密切(qiè)。根据(jù)2022年年(nián)报，滨(bīn)江集团有近七成营收来自杭州地(dì)区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占(zhàn)到近(jìn)六(liù)成。近三(s吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗ān)年持续(xù)稳居(jū)杭(háng)州(zhōu)房(fáng)企销售排名第一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在杭州的土(tǔ)储补充同样较为积极，根据诸葛(gé)找(zhǎo)房、住(zhù)在杭州(zhōu)网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金(jīn)额依(yī)次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持(chí)续稳(wěn)居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较(jiào)突出表(biǎo)现，也(yě)让滨江集团的(de)房(fáng)企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名(míng)已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现销售(shòu)额(é)607.3亿元，位列房企(qǐ)第九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得注意(yì)的是，2020年至(zhì)今，滨(bīn)江集团股价翻了超一(yī)倍以上，而(ér)近期，滨江集团更是迎(yíng)来(lái)多家(jiā)机构的集中调研。滨江集团发布公告表示(shì)，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建(jiàn)信养老(lǎo)、新华(huá)养老等(děng)18家机构调(diào)研。

　　产业链布局重点移(yí)至存量赛道(dào)

　　机构在下游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房地(dì)产开发只是房地产产业链上的中游(yóu)环节(jié)，其(qí)上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻(bō)纤等材料供应商，而下游应用行业主要包括中(zhōng)介服务、家(jiā)用电器、物业(yè)管理、家居用(yòng)品。综(zōng)合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开发环节(jié)与上游材料端(duān)息(xī)息(xī)相关，新盘开工不足(zú)导致上(shàng)游不被(bèi)看好，机构寻觅个股阿尔(ěr)法的思(sī)路渐渐移至下游。“中国(guó)房(fáng)地产行业在进入存量(liàng)房时(shí)代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其(qí)是偏消费属(shǔ)性的家装家(jiā)居(jū)领域，我们相对看(kàn)好，因为居民保有的住房规模越来越(yuè)大，随着时(shí)间的增加，内装(zhuāng)更(gèng)新的需求也会越来(lái)越多。美国(guó)过去的数据(jù)充分(fēn)说明了这(zhè)一点，在新房销售见顶(dǐng)之后，家具(jù)消费(fèi)的增长却一直(zhí)都很好。对于地产(chǎn)产(chǎn)业链，我们相对看好和内装相(xiāng)关(guān)的行业，例如消费建材(cái)、家居(jū)装(zhuāng)饰等。”万家基(jī)金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分中(zhōng)相(xiāng)关赛道龙(lóng)头年内表现的统计(jì)，目前暂居前两(liǎng)位的都是来(lái)自家纺赛(sài)道(dào)的公司，它们分(fēn)别是富安娜和水星家纺，特别是(shì)前者(zhě)在月线连收七根(gēn)阳线的(de)基础上，年内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为(wèi)例，富安(ān)娜主要从事(shì)纺(fǎng)织家(jiā)居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计(jì)、生产及销售，旗下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季(jì)度报告显示，报告期(qī)内，富(fù)安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一(yī)季报的十大流通股股东(dōng)来看，能够发(fā)现该(gāi)股早已(yǐ)成为基(jī)金(jīn)重仓股的天(tiān)下，彼时包括公募的中欧(ōu)价值发现(xiàn)、中(zhōng)欧潜力(lì)价值(zhí)、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值(zhí)和私募的明(míng)河2016，都在其中出现，占据了半壁江(jiāng)山。需(xū)要强(qiáng)调的是(shì)，中欧的两只基金都(dōu)是价值派基金(jīn)经理曹名长(zhǎng)在(zài)管的产品，首季(jì)其(qí)同时重仓的(de)房地(dì)产(chǎn)产业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾(céng)经(jīng)风光一时的家居板块也因(yīn)疫情、消(xiāo)费复苏(sū)进(jìn)程缓慢等多(duō)因素一(yī)度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板块中(zhōng)年内表现最好的是志邦家居(jū)。同(tóng)一时间(jiān)段，该股年(nián)内上涨(zhǎng)已经(jīng)超过23％，从业(yè)绩来看，无论是营(yíng)收还是归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十(shí)大流通股股东来看，《红周刊》发现广发基金(jīn)经理罗洋慧(huì)眼独(dú)具，一季报中他管理的(de)广发策略(lüè)优选(xuǎn)和广发安宏回报均(jūn)增加(jiā)了持股，而这两(liǎng)只产品也成为志邦(bāng)家居十大流通股股东(dōng)中仅(jǐn)有的两只公募。有意思(sī)的是，他似乎(hū)对于定制家居类标的情有独钟，在另一(yī)家赛(sài)道公司(sī)金牌(pái)橱(chú)柜中，他管理的全部(bù)三只(zhǐ)产品均(jūn)登榜十大流(liú)通股股东，其也成为他的独(dú)门重仓股(gǔ)。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的物业股(gǔ)也越来越被(bèi)机构(gòu)所(suǒ)青睐(lài)，不过这类标的大多在香港上(shàng)市，如何选择成为(wèi)难题。对(duì)此，前述上海公募基金经理举(jǔ)例分析：“物业服务不是一个高(gāo)毛利的(de)行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是(shì)市场化应该(gāi)挣的(de)钱，以我曾经买的绿城服务为例(lì)，它在中高端(duān)楼盘(pán)占比(bǐ)是比较高(gāo)的，每年到期(qī)的合同里提价成功(gōng)率在(zài)30％～40％。它能(néng)做(zuò)到滚(gǔn)动的大部分项目到期(qī)之后，经过两(liǎng)三(sān)轮合同(tóng)周期还能做到产品提价。”

　　“行业(yè)里真正能做到产品提价的公司很少，因为物业公司很(hěn)容易一(yī)开始是挣钱的，后(hòu)面因为保安这些固(gù)定(dìng)人(rén)员成(chéng)本的年度增长，不过服(fú)务没(méi)有特别好，客(kè)户没有那么(me)满(mǎn)意，能做到(dào)提价难度(dù)是非常(cháng)大的。但是该公司能在业内做到到(dào)期之(zhī)后(hòu)提价率比较高(gāo)，这跟它的定位和(hé)比较好的服(fú)务(wù)是有关系的。”他进一(yī)步强(qiáng)调。

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