文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生(shēng)、新(xīn)模(mó)式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款已经(jīng)全部(bù)支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放(fàng)入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定(dìng)停止住房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程(chéng)为：房地产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性(xìng)付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的(de)按(àn)照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的(de)稳步发(fā)展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从六朝是指哪六朝2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(六朝是指哪六朝fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面(miàn)临较(jiào)大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付(fù)质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三(sān)方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发(fā)商(shāng)为(wèi)购房者(zhě)提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监(jiān)管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开(kāi)发商账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两道(dào)关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开发商(shāng)需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需(xū)求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期(qī)内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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