近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权(quán)分红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝80寸电视尺寸长宽多少(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李华平也(yě)表示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年(nián)度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益(yì)是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因(yīn)素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是(shì)对(duì)分红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的(de)增(zēng)值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额(é)的分(fēn)配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的(de)分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长(zhǎng)的(de)特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反映在基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营(yíng80寸电视尺寸长宽多少)权类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资(zī)者(zhě)关注有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可(kě)供分配金(jīn)额(é)预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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