5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首(shǒu)先在(zài)于(yú)几只房地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到(dào)二(èr)级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也(yě)出现了一些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售(shòu)面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价(jià)收(shōu)入(rù)也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过(guò)去，未来行业(yè)的(de)需求(qiú)或将回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司(sī)就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央国(guó)企三公分是多少厘米 三公分是多少毫米(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代(dài)出(chū)租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个(gè)季度(dù)他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在(zài)发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央(yāng)企占据(jù)显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资(zī)成(chéng)本(běn)，优质的(de)开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过(guò)国投(tóu)瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之(z三公分是多少厘米 三公分是多少毫米hī)后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五月的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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