饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处服务的意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)存在利用(yòng)房源客源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个人信(xìn)息(xī)等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师张大(dà)伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来(lái)说属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交易(yì)周期(qī)较长，具有非常(cháng)强的(de)专业性，居民往往通过中介(jiè)来完(wán)成。但很多中介利(lì)用信息(xī)不(bù)对称等问题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场(chǎng)交易过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进这项工作(zuò)的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业关(guān)注最多的一个(gè)话题，便是房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的(de)中(zhōng)介费。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元(yuán)的(de)房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低(dī)住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处大(dà)伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多(duō)少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前并(bìng)未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即(jí)可(kě)。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机(jī)构(gòu)在具体收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价(jià)值及工(gōng)资(zī)标准，综合计算(suàn)出合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当在经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人(rén)出具收费清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)部门将(jiāng)会(huì)同市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进(jìn)行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查(chá)处不按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为(wèi)。对(duì)房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关(guān)违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入(rù)国家企业(yè)信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费(fèi)过高(gāo)的经(jīng)纪(jì)机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处和普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文(wén)件而非规定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下(xià)家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出(chū)现中介费及税费均(jūn)由(yóu)购(gòu)房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用(yòng)也可能(néng)通过(guò)转嫁的(de)方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者(zhě)单(dān)边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费的(de)基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际(jì)上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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