文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从(cóng)大(dà)开发时(shí)代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能(néng)实(shí)现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什(shén)么(me)情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预(yù)ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团售前(qián)，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段的(de)资金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带动的(de)上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的(de)合(hé)同(tóng)关系，如果ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目(mù)的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付(fù)的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付公证费和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须(xū)完(wán)成定金保全(quán)措施才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融(róng)机构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存(cún)入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：MP3i音乐网址大全-MP3下载,网址导航,音乐在线试听,中国音乐网址导航第一站 ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团