OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应(yīng)理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因(yīn)此导(dǎo)致二(èr)级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗。”一位业(yè)内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资(zī)金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二(èr)级市(shì)场价(jià)格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继(jì)续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目(mù)出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价格出(chū)现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人(rén)就相关事(shì)项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级(jí)市场(chǎng)价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示(shì)了对张江光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预(yù)计签(qiān)署意(yì)向书和合(hé)同谈(tán)判中的(de)储备租户正常转化后，项目(mù)出(chū)租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又(yòu)迎来了新的燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市场各方(fāng)的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行(xíng)了沟通和(hé)核实工作，并同步(bù)启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目(mù)，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租(zū)户情况，相关负责(zé)人介绍(shào)说，目前储备租户(hù)还是比较(jiào)丰富的(de)，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备(bèi)转化为实际(jì)租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了(le)三(sān)个(gè)月履(lǚ)约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗短期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和换租都属于(yú)正常情况，而(ér)这(zhè)次项目的大租户退租正(zhèng)好发生(shēng)在市(shì)场活跃度的短期低点，目(mù)前市(shì)场情况已有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情(qíng)况没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张江这边也(yě)作了一定(dìng)的资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入(rù)了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的(de)面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据(jù)自身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方面能更加充(chōng)分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信(xìn)可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资产上市平(píng)台目标的(de)坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在(zài)张江科学城这三(sān)十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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