近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)对(duì)此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及(jí)市(shì)场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基(jī)础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要(yào)求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基指数6千克等于多少斤 6千克是多少磅。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一方(fāng)面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红(hóng)金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资(zī)者(zhě)6千克等于多少斤 6千克是多少磅应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的(de)时(shí)，应了(le)解公募REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分派金额(é)包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估(gū)项目(mù)底6千克等于多少斤 6千克是多少磅层(céng)资(zī)产的运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流(liú)，基于(yú)企业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上述(shù)负责人也(yě)称。

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