OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租(zū)率(lǜ)有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇(yù)突发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二(èr)级市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌(diē)幅较(jiào)大(dà)，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价(jià)值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行(xíng)董事高(gāo)如星对(duì)此表示(shì)，若(ruò)张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺(shùn)利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回(huí)调不(bù)少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终(zhōng)还是落(luò)到(dào)租金收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业(yè)绩说明(míng)会中管理人就相(xiāng)关事项进行了解释(shì)说明(míng)，市(shì)场信(xìn)心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上(shàng)和(hé)线下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表(biǎo)示(shì)了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和(hé)合(宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期hé)同谈判中的储备(bèi)租户(hù)正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负责人(rén)坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技(jì)消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新(xīn)区(qū)国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力(lì)与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在(zài)短期内完成去(qù)化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的(de)张江光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化(huà)运营(yíng)为导向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租(zū)户(hù)的调(diào)租和(hé)换租(zū)都属于(yú)正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项目的大租户(hù)退租正(zhèng)好发(fā)生在市(shì)场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后(hòu)，张江这边也作了一(yī)定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光(guāng)大园项目(mù)在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是两千多平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单(dān)层(céng)以一千平(píng)的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋形(xíng)态的物(wù)业(yè)。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上(shàng)述负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示(shì)，张(zhāng)江集团(tuán)和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产(chǎ宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期n)约五百(bǎi)万方，还有一些其他(tā)在开发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平台目(mù)标的(de)坚实(shí)后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这(zhè)个资(zī)本平(píng)台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现(xiàn)基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况需要解(jiě)决，但是(shì)这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城(chéng)这三十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经(jīng)历(lì)的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能(néng)化解当前(qián)突发事件的(de)所有负(fù)面影响，维持预期(qī)和(hé)市(shì)场的信心。”

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