5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到(dào)二(èr)级市(shì)场投资上(shàng)，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的(de)上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银(yín)基(jī)金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度(dù)十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前(qián)房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字yle='color: #ff0000; line-height: 24px;'>假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企在(zài)三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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