文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效(xiào)机(jī)制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解(jiě)这(zhè)个难题(tí)，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的(de)专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居(jū)民的(de)储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层(céng)价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业(yè)化的(de)进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住(zhù)房(fáng)建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转向市(shì)场经济(jì)的(de)商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者需要(yào)一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间的(de)购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账(zhàng)户监(jiān)管。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分(fēn)别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来(lái)说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司(sī)的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置(zhì)购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思dài)款(kuǎn)也依(yī)照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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