近两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆(bào)的(de)创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对(duì)此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润分配和本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的(de)时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例(lì)的稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额(é)交易价(jià)格的变化(huà)。基金份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总监李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年(nián)度(dù)可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的(de)分红机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文)面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派(pài)的(de)是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市(shì)场价(jià)格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含(hán)了(le)投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等(děng)多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环(所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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